滬上新房裝修驗房師大熱 業(yè)內(nèi):有些驗房報告水分很大
導(dǎo)讀：今年起，外環(huán)線以內(nèi)城區(qū)新建商品住宅實施全裝修比例達(dá)到100%，其他地區(qū)達(dá)到50%；奉賢、金山、崇明維持目前實施全裝修比例為30%，至2020年達(dá)到50%。交付新房開始邁入了全面精裝修時代。
隨著近期一批新建小區(qū)陸續(xù)交房，春節(jié)前驗房市場的需求越來越大，“驗房師”也愈發(fā)“吃香”，一些業(yè)主干脆自發(fā)組織“團購”驗房師為房屋驗收提供建議。不少驗房公司提醒業(yè)主，單戶驗房預(yù)約至少提前4天，團購更是要一周以上。一些驗房師也無奈表示，業(yè)主不預(yù)約肯定沒法安排。
驗房師有多忙？
每天至少驗4戶，白天忙“找茬”，晚上寫報告
近日，位于松江泗涇地鐵站附近的一新建小區(qū)開始交付，不少新業(yè)主通過團購渠道請來了驗房師傅“把一把關(guān)”。昨日9點30分，張師傅來到該小區(qū)大門口等候業(yè)主。此次他經(jīng)驗房公司安排為該小區(qū)的2戶業(yè)主驗房。張師傅之前幾年主要從事第三方監(jiān)督工作，“現(xiàn)在精裝修交付的新房比例越來越大，業(yè)主對質(zhì)量的要求也越來越高。去年起，我就干脆專門做起了驗房工作”。
“和第一戶業(yè)主約的時間是10點驗房，不過我會提醒他們提前半小時到物業(yè)拿交房鑰匙，加上辦理其他手續(xù)，這樣差不多10點可以開始驗房了。”張師傅透露，“按照戶型面積計算，大戶型和小戶型的驗房時間在2-3小時不等，一天排滿基本要跑四五家。”所以要和每戶業(yè)主做這樣的提醒，不能有太多的耽擱。
“最近是白天忙著找茬，晚上忙著寫報告。”張師傅表示，快到春節(jié)了，業(yè)主都怕節(jié)日前后找不到工人整改，所以都急著要報告。“回到家已經(jīng)八九點了，然后開始整理一天驗收下來的四五份報告，一般都要寫到凌晨3點左右。”
驗房都驗什么？
不符合裝修標(biāo)準(zhǔn)、隱蔽工程都要注意
方先生是當(dāng)日預(yù)約的第一戶業(yè)主，10點左右，張師傅就拿著工具包和方先生一同來到新屋，后面還跟著小區(qū)的物業(yè)人員。還沒進屋，張師傅就提醒業(yè)主和物業(yè)，在他驗收時最好不要聊天，更不要撕掉他的標(biāo)注。“能當(dāng)場解決的問題，我會在結(jié)束前統(tǒng)一整理好，物業(yè)可以叫維修工過來一一解決。”
張師傅告訴記者，不聊天是為了節(jié)約時間，而提出不要動他的標(biāo)記是為了提醒物業(yè)、施工方不要做“小動作”，“有的小區(qū)物業(yè)，我前腳貼好標(biāo)識，他們隨后就撕掉。”12點，張師傅完成了對整個房屋的驗收，“貼了50多處標(biāo)記，大問題不多，都好解決。”張師傅稱，主要是櫥柜鉸鏈脫落，大理石臺面凹痕，窗戶裂痕等問題，但也有一些隱蔽的問題，“例如燃?xì)夤艿篮退芸康锰炔环蠘?biāo)準(zhǔn)，以后維修也會麻煩。之前其他相同戶型都有這樣的問題，開發(fā)商肯定要統(tǒng)一改一改。”張師傅表示，像諸如門窗磨損、電路開關(guān)等都是表面問題，一些細(xì)心的業(yè)主都能發(fā)現(xiàn)。但一些隱蔽工程和裝修標(biāo)準(zhǔn)，如沒有一定的專業(yè)知識和經(jīng)驗，業(yè)主是很難發(fā)現(xiàn)的。“例如之前寶山的一個小區(qū)，客廳背景墻是用大塊玻璃裝飾的，業(yè)主一眼看上去覺得很漂亮，但我們一眼就看到邊緣是45度倒角，全是進屋后在現(xiàn)場劃的，都沒上機器打磨，人一碰就會劃傷，所以我在報告上明確注明了要求返工。”
張師傅還指出，例如大理石和衛(wèi)生間墻磚出現(xiàn)大面積空鼓都是非常嚴(yán)重的問題，“大寧的一個小區(qū)，5號樓淋浴房的墻面全是空鼓，掉下來砸了人就上醫(yī)院。”另外，有些根本修不好的東西，承包商還會忽悠業(yè)主說立馬修好，業(yè)主只要確認(rèn)驗收一簽字后，再找他們就難了。“例如地暖上面的復(fù)合地板凹凸不平這個問題，承包商會說磨一磨就好了，我就會明確告知業(yè)主復(fù)合地板不是實木，表面就3mm的天然木皮，磨完就沒了，只有現(xiàn)在換，修是修不好的。”
怎樣才算“專業(yè)驗房”？
使用專業(yè)儀器，驗出問題“有理有據(jù)”
一般在驗收精裝交付房時，主要檢查的大項有：排水系統(tǒng)、電路、磁磚鋪貼、門窗質(zhì)量、地板鋪裝質(zhì)量及其表面磨損、墻面平整度及其壁紙鋪貼是否達(dá)標(biāo)、墻體吊頂裂縫、現(xiàn)有廚房電器、潔具的安裝規(guī)范，及其外觀檢查等等。
上海翊堯建設(shè)工程技術(shù)檢測咨詢公司總工程師李平介紹，一個好的驗房師會對國家的驗收規(guī)范相當(dāng)熟悉，非專業(yè)人士是無法通過自己的觀感發(fā)現(xiàn)一些不符合標(biāo)準(zhǔn)的問題的，通過現(xiàn)場驗房查出設(shè)計、施工等方面的問題，都能體現(xiàn)出驗房師的價值。例如墻面的平整度及垂直度，一般業(yè)主甚至是一些非專業(yè)的驗房師并不會用專業(yè)儀器進行測量，在驗房報告中只體現(xiàn)不平整或不垂直，而業(yè)務(wù)過硬的驗房師會在報告里會將以上問題進行量化，“規(guī)范允許是多少，現(xiàn)場測量是多少，有理有據(jù)，依據(jù)的出處是根據(jù)哪個規(guī)范等全部會在驗房報告中顯示，沒有含糊其辭，最后還要提出整改意見。”
驗房報告有多大效力？
無評定依據(jù)的驗收報告，開發(fā)商未必認(rèn)可
據(jù)記者了解，驗房報告主要是參照國家和地方規(guī)定，對整個房屋六面體進行全面而客觀的檢查。目前驗房公司出具的驗房報告多是按照上海市頒布的《上海市住宅裝飾裝修驗收標(biāo)準(zhǔn)》《上海市建設(shè)規(guī)范住宅工程套內(nèi)質(zhì)量驗收規(guī)范》等內(nèi)容為參照制成模板，驗房師在此模板內(nèi)填寫驗收情況。
然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少驗房師會跳開所屬的驗房公司，私底下接活，每平方米的收費價格則相應(yīng)也會便宜1-2元。當(dāng)記者以業(yè)主的身份向一位接私活的驗房師詢問有無帶公司印章或帶有中國計量認(rèn)證標(biāo)識CMA的驗房報告時，該驗房師表示，有沒有蓋章標(biāo)識并不重要，“我們標(biāo)出的問題完全是按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)來的，如果開發(fā)商有異議，我可以和他對峙，按照標(biāo)準(zhǔn)，他只能修改。”該驗房師表示，像他這樣由個人出具的驗房報告只是走一個“形式”，但大多數(shù)開發(fā)商還是會按照這樣的“三無”報告進行整改。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)前國內(nèi)無論是驗房師還是驗房機構(gòu)都不像國外那么規(guī)范，門檻較低，所以常常會發(fā)現(xiàn)有的驗房報告“水分”很大，一是描述問題不詳盡，提出的修改意見沒有量化的標(biāo)準(zhǔn)，例如一些報告上只寫推拉窗戶阻力過大，但沒有計量和依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，即開啟、關(guān)閉所用的力度不能大于100N（約10公斤）；二是業(yè)務(wù)表述不專業(yè)，例如許多報告會寫乳膠漆開裂，但其實乳膠漆作為涂層，只存在脫皮、起翹等情況；三是邏輯混亂，如給排水問題與電路問題歸為一類反饋。
該業(yè)內(nèi)人士表示，“很多大開發(fā)商和施工方是非常清楚這一系列的驗收流程和規(guī)范，譬如只有質(zhì)量情況描述而缺少評定依據(jù)的報告，首先業(yè)主會看不明白，而開發(fā)商或是施工方也未必會認(rèn)可。如果上法庭對峙，法官也不會采信，最多也就算個參照。”
驗房師有多忙？
每天至少驗4戶，白天忙“找茬”，晚上寫報告
近日，位于松江泗涇地鐵站附近的一新建小區(qū)開始交付，不少新業(yè)主通過團購渠道請來了驗房師傅“把一把關(guān)”。昨日9點30分，張師傅來到該小區(qū)大門口等候業(yè)主。此次他經(jīng)驗房公司安排為該小區(qū)的2戶業(yè)主驗房。張師傅之前幾年主要從事第三方監(jiān)督工作，“現(xiàn)在精裝修交付的新房比例越來越大，業(yè)主對質(zhì)量的要求也越來越高。去年起，我就干脆專門做起了驗房工作”。
“和第一戶業(yè)主約的時間是10點驗房，不過我會提醒他們提前半小時到物業(yè)拿交房鑰匙，加上辦理其他手續(xù)，這樣差不多10點可以開始驗房了。”張師傅透露，“按照戶型面積計算，大戶型和小戶型的驗房時間在2-3小時不等，一天排滿基本要跑四五家。”所以要和每戶業(yè)主做這樣的提醒，不能有太多的耽擱。
“最近是白天忙著找茬，晚上忙著寫報告。”張師傅表示，快到春節(jié)了，業(yè)主都怕節(jié)日前后找不到工人整改，所以都急著要報告。“回到家已經(jīng)八九點了，然后開始整理一天驗收下來的四五份報告，一般都要寫到凌晨3點左右。”
驗房都驗什么？
不符合裝修標(biāo)準(zhǔn)、隱蔽工程都要注意
方先生是當(dāng)日預(yù)約的第一戶業(yè)主，10點左右，張師傅就拿著工具包和方先生一同來到新屋，后面還跟著小區(qū)的物業(yè)人員。還沒進屋，張師傅就提醒業(yè)主和物業(yè)，在他驗收時最好不要聊天，更不要撕掉他的標(biāo)注。“能當(dāng)場解決的問題，我會在結(jié)束前統(tǒng)一整理好，物業(yè)可以叫維修工過來一一解決。”
張師傅告訴記者，不聊天是為了節(jié)約時間，而提出不要動他的標(biāo)記是為了提醒物業(yè)、施工方不要做“小動作”，“有的小區(qū)物業(yè)，我前腳貼好標(biāo)識，他們隨后就撕掉。”12點，張師傅完成了對整個房屋的驗收，“貼了50多處標(biāo)記，大問題不多，都好解決。”張師傅稱，主要是櫥柜鉸鏈脫落，大理石臺面凹痕，窗戶裂痕等問題，但也有一些隱蔽的問題，“例如燃?xì)夤艿篮退芸康锰炔环蠘?biāo)準(zhǔn)，以后維修也會麻煩。之前其他相同戶型都有這樣的問題，開發(fā)商肯定要統(tǒng)一改一改。”張師傅表示，像諸如門窗磨損、電路開關(guān)等都是表面問題，一些細(xì)心的業(yè)主都能發(fā)現(xiàn)。但一些隱蔽工程和裝修標(biāo)準(zhǔn)，如沒有一定的專業(yè)知識和經(jīng)驗，業(yè)主是很難發(fā)現(xiàn)的。“例如之前寶山的一個小區(qū)，客廳背景墻是用大塊玻璃裝飾的，業(yè)主一眼看上去覺得很漂亮，但我們一眼就看到邊緣是45度倒角，全是進屋后在現(xiàn)場劃的，都沒上機器打磨，人一碰就會劃傷，所以我在報告上明確注明了要求返工。”
張師傅還指出，例如大理石和衛(wèi)生間墻磚出現(xiàn)大面積空鼓都是非常嚴(yán)重的問題，“大寧的一個小區(qū)，5號樓淋浴房的墻面全是空鼓，掉下來砸了人就上醫(yī)院。”另外，有些根本修不好的東西，承包商還會忽悠業(yè)主說立馬修好，業(yè)主只要確認(rèn)驗收一簽字后，再找他們就難了。“例如地暖上面的復(fù)合地板凹凸不平這個問題，承包商會說磨一磨就好了，我就會明確告知業(yè)主復(fù)合地板不是實木，表面就3mm的天然木皮，磨完就沒了，只有現(xiàn)在換，修是修不好的。”
怎樣才算“專業(yè)驗房”？
使用專業(yè)儀器，驗出問題“有理有據(jù)”
一般在驗收精裝交付房時，主要檢查的大項有：排水系統(tǒng)、電路、磁磚鋪貼、門窗質(zhì)量、地板鋪裝質(zhì)量及其表面磨損、墻面平整度及其壁紙鋪貼是否達(dá)標(biāo)、墻體吊頂裂縫、現(xiàn)有廚房電器、潔具的安裝規(guī)范，及其外觀檢查等等。
上海翊堯建設(shè)工程技術(shù)檢測咨詢公司總工程師李平介紹，一個好的驗房師會對國家的驗收規(guī)范相當(dāng)熟悉，非專業(yè)人士是無法通過自己的觀感發(fā)現(xiàn)一些不符合標(biāo)準(zhǔn)的問題的，通過現(xiàn)場驗房查出設(shè)計、施工等方面的問題，都能體現(xiàn)出驗房師的價值。例如墻面的平整度及垂直度，一般業(yè)主甚至是一些非專業(yè)的驗房師并不會用專業(yè)儀器進行測量，在驗房報告中只體現(xiàn)不平整或不垂直，而業(yè)務(wù)過硬的驗房師會在報告里會將以上問題進行量化，“規(guī)范允許是多少，現(xiàn)場測量是多少，有理有據(jù)，依據(jù)的出處是根據(jù)哪個規(guī)范等全部會在驗房報告中顯示，沒有含糊其辭，最后還要提出整改意見。”
驗房報告有多大效力？
無評定依據(jù)的驗收報告，開發(fā)商未必認(rèn)可
據(jù)記者了解，驗房報告主要是參照國家和地方規(guī)定，對整個房屋六面體進行全面而客觀的檢查。目前驗房公司出具的驗房報告多是按照上海市頒布的《上海市住宅裝飾裝修驗收標(biāo)準(zhǔn)》《上海市建設(shè)規(guī)范住宅工程套內(nèi)質(zhì)量驗收規(guī)范》等內(nèi)容為參照制成模板，驗房師在此模板內(nèi)填寫驗收情況。
然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少驗房師會跳開所屬的驗房公司，私底下接活，每平方米的收費價格則相應(yīng)也會便宜1-2元。當(dāng)記者以業(yè)主的身份向一位接私活的驗房師詢問有無帶公司印章或帶有中國計量認(rèn)證標(biāo)識CMA的驗房報告時，該驗房師表示，有沒有蓋章標(biāo)識并不重要，“我們標(biāo)出的問題完全是按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)來的，如果開發(fā)商有異議，我可以和他對峙，按照標(biāo)準(zhǔn)，他只能修改。”該驗房師表示，像他這樣由個人出具的驗房報告只是走一個“形式”，但大多數(shù)開發(fā)商還是會按照這樣的“三無”報告進行整改。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)前國內(nèi)無論是驗房師還是驗房機構(gòu)都不像國外那么規(guī)范，門檻較低，所以常常會發(fā)現(xiàn)有的驗房報告“水分”很大，一是描述問題不詳盡，提出的修改意見沒有量化的標(biāo)準(zhǔn)，例如一些報告上只寫推拉窗戶阻力過大，但沒有計量和依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，即開啟、關(guān)閉所用的力度不能大于100N（約10公斤）；二是業(yè)務(wù)表述不專業(yè)，例如許多報告會寫乳膠漆開裂，但其實乳膠漆作為涂層，只存在脫皮、起翹等情況；三是邏輯混亂，如給排水問題與電路問題歸為一類反饋。
該業(yè)內(nèi)人士表示，“很多大開發(fā)商和施工方是非常清楚這一系列的驗收流程和規(guī)范，譬如只有質(zhì)量情況描述而缺少評定依據(jù)的報告，首先業(yè)主會看不明白，而開發(fā)商或是施工方也未必會認(rèn)可。如果上法庭對峙，法官也不會采信，最多也就算個參照。”
